入居率から考える空室対策

よく、入居率〇〇%とか、空室率〇%とか言いますが、適正な入居率って何パーセント何でしょう？

そりゃ、入居率１００%！！空室率０%！！と思われるかもしれませんが、実際問題として、本気でそう思っていらっしゃるオーナーさんはいらっしゃらないと思います。

なぜならば、ほぼ不可能だからです。

例えば新築が３月に完成して、４月末に満室でした！

だから、入居率は１００%です！という、理論は成り立ちます。

しかし、入居率を１００％として計算してしまうと賃貸経営としては成り立ちません。

賃貸経営として考えるならば、出口戦略までの経営を考える必要があります。

例えば、そのマンションを３０年間保有し続けて、３６０ヶ月一度たりとも退去がありませんでした。というパターンでなければ、入居率１００%ではないのです。

つまり、賃貸経営として考えるならば、入居率は３６０ヶ月という全体の保有期間に対して、何ヵ月空室だったというような線で考える必要が有ります。

SUUMOの掲載されている物件の空室期間を元にデータを算出すると、新築～築１０年で平均空室期間が８０日前後、築１１年～２０年で１３０日前後、築２１年以上で１５０日というデータになっていますが、

実際には、新築～築１年で３０日平均ぐらい、

　　　　　築２年～築１０年で６０日平均ぐらい、

　　　　　築１１年～２０年で９０日平均ぐらい、

　　　　　築２１年～も９０日平均ぐらいですが、物件によるって感じだと思います。

※SUUMOのデータ抽出方法と、鹿児島市のSUUMO物件出稿状況をロジカルに組み直して、それに私の感覚と経験、実際の市場動向などを加味した、独断と偏見の感覚値ですので、あくまでこういう考え方もあるよね。という感覚で参考にしてください。

空室期間が２ヶ月+フリーレント１ヶ月、入居期間が５年間だったと仮定した場合は、

（６０ヶ月－空室期間２ヶ月＋フリーレント１ヶ月）÷６０ヶ月＝９５％

空室期間が２ヶ月+フリーレント１ヶ月、入居期間が３年間だったと仮定した場合は、

（３６ヶ月－空室期間２ヶ月＋フリーレント１ヶ月）÷３６ヶ月＝９１．６％

※厳密にはちょっと違いますが、分かり易さ重視で記載してます。

となりますので、入居期間によって入居率は異なります。

（ちなみに、入居率９９％は１００ヶ月入居して空室期間が１ヶ月！！）

入居率のこと、一度計算してみては如何でしょう？

入居率が見えてくると、次にとるべき空室対策が見えてきます。